Qué es una SOCIMI y cómo funciona

Una SOCIMI es una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Es una empresa que cotiza en bolsa y se dedica a comprar inmuebles para alquilarlos, como oficinas, viviendas, centros comerciales, hoteles o naves logísticas. A cambio de repartir la mayor parte de sus beneficios entre los accionistas en forma de dividendos, casi no paga Impuesto sobre Sociedades. Es la versión española de los REITs de Estados Unidos.

Para un particular, una SOCIMI es una forma de invertir en inmuebles sin comprar un piso, con poco dinero y pudiendo vender cuando quiera. En este artículo vas a ver cómo funciona, qué requisitos tiene que cumplir, cómo tributa, en qué se diferencia de comprar un inmueble y qué riesgos tiene.

Cómo funciona una SOCIMI

El funcionamiento es sencillo.

1. La SOCIMI reúne dinero de sus accionistas y, normalmente, también deuda.
2. Con ese dinero compra inmuebles y los alquila.
3. Cobra las rentas de los alquileres y paga sus gastos.
4. Reparte la mayor parte del beneficio entre los accionistas como dividendo.

Si compras acciones de una SOCIMI, eres dueño de una parte pequeña de todos sus inmuebles. Ganas dinero de dos formas, con los dividendos que reparte y con la subida del precio de la acción si el mercado la valora más. También puedes perder si el precio baja.

Las hay especializadas en un tipo de inmueble, como oficinas, logística, vivienda o centros comerciales, y otras que mezclan varios. Las más grandes cotizan en el Mercado Continuo e incluso forman parte del IBEX 35. Muchas otras, más pequeñas, cotizan en BME Growth, el mercado de BME para empresas de menor tamaño.

Requisitos de una SOCIMI

Para acogerse a este régimen, regulado por la Ley 11/2009, una sociedad tiene que cumplir varias condiciones. Las principales son estas.

Requisito	Qué exige
Capital mínimo	5 millones de euros
Cotización	Sus acciones tienen que cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, en España o en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo
A qué se dedica	Al menos el 80 % de su activo tiene que estar en inmuebles urbanos destinados al alquiler, en suelo para promoverlos o en participaciones de otras sociedades del mismo tipo
De dónde vienen sus ingresos	Al menos el 80 % de sus rentas tiene que venir de esos alquileres y participaciones
Permanencia	Los inmuebles tienen que estar alquilados al menos tres años
Reparto de beneficios	Como mínimo el 80 % del beneficio de los alquileres, el 50 % del beneficio por la venta de inmuebles (el resto se reinvierte) y el 100 % de lo que recibe como dividendo de otras sociedades de este tipo

La obligación de repartir es la clave del modelo. La SOCIMI no puede quedarse con la mayor parte de lo que gana. Lo traslada a sus accionistas, y por eso suelen ser empresas con dividendos altos y regulares.

Cómo tributa una SOCIMI

Aquí está su gran particularidad.

• La SOCIMI tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades por las rentas que cumplen los requisitos, siempre que reparta lo que exige la ley. Una empresa normal paga, en general, un 25 %.
• El accionista sí paga. Los dividendos que recibes tributan en tu IRPF como cualquier otro dividendo, en la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 % según tus ganancias del año. Te aplican una retención del 19 % al cobrarlos.
• Al vender las acciones, la ganancia o la pérdida también va a la base del ahorro, igual que con cualquier acción.

Hay además gravámenes especiales que paga la propia sociedad, no el pequeño accionista.

• Un 19 % sobre los dividendos que reparte a socios con un 5 % o más del capital cuando esos socios no pagan impuestos por ellos o pagan menos de un 10 %.
• Un 15 % sobre los beneficios que no reparte, en la parte que no ha tributado al tipo general y no se ha reinvertido como exige la ley.

El gravamen especial de 2026

El 29 de septiembre de 2026 el Gobierno aprobó un real decreto-ley de vivienda que añadía un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios que las SOCIMIs no reparten cuando proceden del alquiler de vivienda. El Congreso lo derogó el 2 de octubre, con 172 votos a favor y 178 en contra.

El 6 de octubre el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual en el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre. El gravamen del 25 % se aplica a la parte de esos beneficios que no ha tributado al tipo general ni se ha reinvertido. Se reduce a la mitad si más del 80 % de las viviendas que la SOCIMI alquila en España son asequibles (basta con más del 60 % en los ejercicios iniciados en 2026 y más del 70 % en los de 2027), y desaparece si además reinvierte ese beneficio en vivienda asequible en un plazo de tres años.

Con las Cortes disueltas, el decreto lo tiene que convalidar la Diputación Permanente del Congreso, y si no lo hace queda derogado. A 9 de octubre de 2026 la votación aún no tiene fecha, así que conviene seguir las noticias si inviertes en SOCIMIs de vivienda.

La lógica de todo esto es que el impuesto no desaparece. Se traslada de la empresa al accionista. Por eso no hay doble tributación, pero tampoco una ventaja fiscal para el pequeño inversor frente a otros dividendos.

Un ejemplo con números

Compras acciones de una SOCIMI por 2.000 €, y en un año reparte un dividendo equivalente al 4 % de lo que has invertido.

Concepto	Importe
Dividendo bruto	80,00 €
Retención del 19 %	15,20 €
Dividendo neto que recibes	64,80 €

Ese 4 % es una cifra de ejemplo. El dividendo cambia de un año a otro y no está garantizado. Y a la vez, el precio de la acción puede haber subido o bajado, lo que pesa tanto o más que el dividendo en tu resultado.

SOCIMI o comprar un piso para alquilar

Es la comparación que se hace casi todo el mundo.

	Comprar un piso	Invertir en una SOCIMI
Dinero para empezar	Para un piso de 200.000 €, entre 50.000 € y 60.000 € de entrada y gastos	Desde el precio de una acción
Liquidez	Vender puede llevar meses	Vendes en bolsa en segundos
Gestión	Inquilinos, reparaciones, impagos, meses vacíos	Ninguna, la hace la empresa
Diversificación	Todo en un inmueble y una ubicación	Decenas o cientos de inmuebles
Apalancamiento	Puedes usar una hipoteca	La deuda la toma la empresa
Volatilidad	El precio no se ve cada día	El precio cambia cada día en bolsa
Impuestos de los ingresos	El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario	El dividendo tributa en la base del ahorro

Ninguna es mejor en todo. El piso te da control y la posibilidad de usar una hipoteca, pero concentra todo tu dinero en un solo activo y exige trabajo. La SOCIMI te da diversificación y liquidez, pero su precio se mueve como el de cualquier acción.

SOCIMI y REIT, en qué se parecen

Las SOCIMIs se crearon a imagen de los REITs (Real Estate Investment Trusts) de Estados Unidos, y muchos países tienen figuras parecidas, como las SIIC en Francia o los G-REIT en Alemania.

La idea es la misma en todos. Empresas que invierten en inmuebles en alquiler, que casi no pagan impuesto de sociedades y que a cambio reparten la mayor parte del beneficio. Cambian los porcentajes y los detalles de cada país. En Estados Unidos, por ejemplo, un REIT tiene que repartir al menos el 90 % de su beneficio imponible.

Un ejemplo de lo que puede hacer un REIT a largo plazo es Realty Income, con más de 15.500 inmuebles alquilados. Con los dividendos reinvertidos, 1.000 € invertidos a principios de 2014 se habrían convertido en unos 2.500 € al terminar 2023. Pero no fue en línea recta. En 2020 perdió un 11 %, en 2022 un 7 % y en 2023 un 5 %, aunque sus inquilinos siguieron pagando el alquiler. El precio cae cuando hay miedo en el mercado o cuando suben los tipos de interés. Lo que pasó no garantiza lo que pasará.

Riesgos de invertir en SOCIMIs

• Volatilidad. Aunque detrás haya edificios, la acción cotiza en bolsa y su precio puede caer con fuerza, a veces sin que los alquileres cambien.
• Tipos de interés. Suelen tener mucha deuda. Cuando suben los tipos, su coste de financiación sube, sus beneficios bajan y el valor de los inmuebles también tiende a bajar.
• El sector de sus inmuebles. Una SOCIMI de oficinas depende de cómo evolucione el teletrabajo, una de centros comerciales del comercio electrónico y una de hoteles del turismo.
• Liquidez de las pequeñas. Las que cotizan en BME Growth pueden negociar muy poco, y vender a buen precio no siempre es inmediato.
• Cambios de regulación. Su régimen fiscal está en el centro del debate sobre vivienda. En octubre de 2026 el Gobierno aprobó un gravamen del 25 % sobre los beneficios que no reparten las de vivienda, pendiente de que lo convalide el Congreso.
• El dividendo no está garantizado. Depende de los beneficios. Si caen, el dividendo cae.

Cómo se invierte en una SOCIMI

Hay dos caminos principales.

1. Comprar acciones directamente a través de una entidad que te dé acceso a la bolsa española, igual que con cualquier otra acción.
2. Comprar un fondo o un ETF inmobiliario, que reparte el dinero entre muchas SOCIMIs y REITs de distintos países a la vez y diversifica más.

Antes de invertir, conviene preguntarse qué tipo de inmuebles tiene, cuánta deuda arrastra, si cotiza en un mercado con suficiente volumen y qué papel va a jugar dentro de tu cartera. Muchas carteras usan el inmobiliario cotizado como una parte pequeña para diversificar, no como la base. Si todavía no tienes clara esa base, puedes ver qué es un fondo indexado y en qué se diferencia de un ETF.

En este artículo no recomendamos ninguna SOCIMI ni ninguna entidad concreta.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una SOCIMI en pocas palabras? Es una empresa cotizada que compra inmuebles para alquilarlos y reparte la mayor parte de sus beneficios entre los accionistas. Es el equivalente español de un REIT.

¿Cómo tributan las SOCIMIs? La sociedad tributa al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades si cumple los requisitos y reparte lo que exige la ley. El accionista paga IRPF por los dividendos en la base del ahorro, entre el 19 % y el 30 %, con una retención del 19 % al cobrarlos.

¿Cuál es el capital mínimo de una SOCIMI? La ley exige a la sociedad un capital social mínimo de 5 millones de euros. Para el inversor particular no hay un mínimo, basta con comprar una acción.

¿Qué rentabilidad dan las SOCIMIs? No hay una cifra fija. Depende del dividendo que repartan y de cómo evolucione el precio de la acción, que puede subir o bajar. Rentabilidades pasadas no garantizan las futuras.

¿Por qué las SOCIMIs son polémicas? Porque pagan un 0 % en el Impuesto sobre Sociedades y algunas son grandes propietarias de vivienda. Quienes las defienden recuerdan que el impuesto lo paga el accionista al cobrar el dividendo. En septiembre de 2026 el Gobierno aprobó un gravamen del 25 % sobre los beneficios que no reparten las de vivienda. El Congreso lo derogó el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar el 6 de octubre, a falta de que lo convalide la Diputación Permanente.

¿Es mejor una SOCIMI o comprar un piso? Depende de tu dinero, de tu tiempo y de lo que buscas. El piso da control y permite usar una hipoteca, pero concentra el riesgo y exige gestión. La SOCIMI da diversificación y liquidez, pero su precio se mueve cada día como el de una acción.